張金鶚的房產七堂課.JPG 

不知道有沒有人跟91一樣,因為貸款利率低到不再低,興起想多買幾個房念頭?或是想多買幾個物件放起來當投資?不知道是否有人跟91一樣認為買房買樓買離捷運站愈近愈好?是否有人跟91一樣認為買房買樓最重要的就是區位、區位、區位?讀了張金鶚教授這本<<張金鶚的房產七堂課>>告訴91,腦袋的舊房產知識該清除重灌了。

說起來91算是台灣房地產經濟奇蹟培育出來的小孩。民國78年間是91爸爸在房地產業中賺進好幾個千萬的顛鋒時代;算算從小到大,91家族不止三遷,至少十遷!但可惜的是,家中沒人遺傳到91爸的獨特慧眼及看房看地的能力。91爸每買賣一筆土地或房子,總會用精明的眼神(眼角帶有閃電光)跟他的孩子們說:買厝呷買土地要有"眉角"(台語)。不知是91爸沒講清楚,還是91沒認真聽,91在爸身上只有學到幾點粗淺知識,包括:買房地產要看地理(不是風水喔!風水是看陰宅,地理是看陽宅的!)、主要道路至少要八米以上才不會進入不便、不要買死巷底房子、不要買路沖的房屋、道路或水路的"反弓"(台語)會嚴重影響標的物、大門口電線桿或樹不能在虎邊(右邊)、錢愈來愈薄買土地最能保值...等;買房買地禁忌一大卡車,91爸說他是讀四書、易經,所以懂這些"眉角",沒讀通這些古書的91只好求助現代房產達人張金鶚教授了!

<<張金鶚的房產七堂課>>這本書,給想買房子的消費者作好正確房產知識的準備,如何活在當下;給想投資房地產的投資客分辨市場資訊,如何活在未來。是91值得推薦的一本好書。

有人說張教授是房地產的保守派,所以建商恨他,小市民愛他;91認為是張教授會客觀以一般民眾角度教導買房購屋的知識,畢竟在房地產交易市場中,有七至八成以上是以居住使用為主要目的,只有二到三成以下是以投資賺錢為主;被市場(建商、房仲業、投資客)散布的不實訊息矇蔽眼睛的我們,需要這七堂課來擦亮雙眼。

購屋的最基本原則,應該以消費、自住為主要目的,要買自己需要且喜歡的房子,勿為價格便宜買屋、勿為優惠房貸買屋、勿為低利率買屋。道理很簡單,利率優惠只是每年省下數千元房貸,但低利率通常是發生在經濟衰退時,房價將下修整理好幾年,只要房價下滑百分之五,價值就縮了好幾十萬元,站在投資的角度,購屋者是賺了利差、賠了價差、賺了房貸、賠了房價。賺小賠大,得不償失。

據調查大多數人買房子百分之七十主要目的是為了消費自住,只有百分之三十為了投資,所以必需考慮的因素極多,包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等,若一味只重視區位單一因素,通常消費者還未享受到投資之利,已先嘗到其他苦果。舉例來說,91大學時期租屋在捷運旁,只求上下班時能快速抵達捷運,但住進後才知道,住在捷運站旁的空氣並不好且汽機車噪音令人到晚上都睡不著,還好,那只是租屋而不是自購;91在想,房東即應該就是以投資客的角度買下這個房子,以便利租給像91這種想在交通上取得便利的房客。站在投資者角度,選擇近捷運站、明星學校、公園或交通幹線旁的房子,的確是好的[投資區位];但站在消費者自住角度,張教授建議應該選擇適合居家生活的[消費區位],通常是捷運站、明星學校、公園、交通幹線附近的第一巷,即走路十分鐘內可抵達這些熱門標的的範圍內,既可以享受到設施的便利,又可以免除上下課頻繁鐘聲、車水馬龍喇叭聲、清晨在公園運動小狗狂吠聲,且價位普遍比第一排房子便宜,何樂而不為?

房價多少才算合理?根據學界研究,是[房價/所得]比的五倍,最多不能超過七倍,是每月房貸占月收入的1/3,最多不要超過1/2;舉例來說,以一個家庭全部年收入是300萬元計,買的房價總計最好在1500萬至2100萬間,每月房貸本金加起來在83,333至125,000元之間;控制在這範圍之間的貸款最為健康!當然,不需貸款者就忽略上面91寫的囉!

最後,再分享一個重點,如何挑選好的住宅?若要用91爸的四書、易經、卜卦的古老方法來選屋,就把購屋這件事搞的太複雜了啦!還是採用張教授傳授的方法作客觀的判斷。好房子包括好格局、好設計、好景觀、好方位,符合這四大條件的住宅單元,才能擁有好通風、好採光,符合人類生理需求,購屋者才能安全、健康、舒適、寧靜地生活於其中。

  • 條件一好的格局:好格局最基本的要求,是平面空間方式、沒有銳角,也沒有太過突出的樑柱,這樣才能妥適擺放家具,提供良好的動線,並提升空間的使用效能。
  • 條件二好的設計:即觀察房間數多寡、以何者(客廳或廚房?)為設計中心、通風與採光是否良好。房間數並不是愈多愈好,而是符合家庭成員需求即可。
  • 條件三好的景觀:好景觀的定義因人而異,有人喜歡居高看的遠,有人喜歡看綠景,只要是可以讓住戶心曠神怡,都是好景觀。
  • 條件四好的方位:方位影響採光,白天每個房間最好都有陽光灑進來,且最好是斜射而非直射,東曬勝於西曬。南北向房子優於東西向的房子,且坐北朝南優於坐南朝北。

想買房了嗎?選擇一個適合自己居住的優良品質好房吧!而不是選擇市場說適合買的好區位房!張金鶚老師有說:房價在2012年至2014年可望起漲,現在正是買房買地的好時機!老師在說你有沒有在聽!

一起來振興台灣經濟吧!

<<張金鶚的房產七堂課>>的大綱內容,每篇文章後面附張教授的提醒,作整篇文章的重點條列說明,雖然是專業用書,但貼心的Memo讓整本書閱讀起來更能捉到重點精髓。

第一課 破解五大房地產神話
1 有土真的斯有財嗎?
2 不景氣可以投資房地產嗎?
3 高通膨或低利率時,租房子不如買房子?
4 只注意「區位」就可以了嗎?
5 買在捷運線上是對的嗎?

第二課 購屋前一定要知道的六件事
1 應重居住品質而非買賣獲利
2 除了硬體外也要重視軟體
3 不可不知的房地產六特質
4 購屋不是宿命而是選擇
5 不要被市場左右
6 五大消費族群的購屋策略

第三課 租屋與買屋的教戰守則
1 租屋有何優點及缺點?
2 買屋有何優點及缺點?
3 判斷該租屋或買屋的四個方向
4 租到好房子的訣竅

第四課 何時才是買屋的好時機?
1 回顧歷史掌握購屋時機
2 判斷房地產介入三大指標
3 正確看待房地產的消息面
4 認識區域市場的基本面:供、需、價、量
5 何時可進場購屋?

第五課 如何選、如何買到好房子
1 如何買到好房子?
2 如何選擇良好的住宅單元?
3 如何選擇良好的社區品質?
4 如何選擇良好的鄰里環境?
5 如何選擇好的建商?

第六課 選擇合理的房價
1 如何買到價格合理的房子?
2 如何判斷房價水準?
3 如何掌握房價未來趨勢?
4 如何透過財務模型分析房價?
5 合理房價與負擔能力——心中之尺vs.市場之尺

第七課 是否該賣屋?是否該換屋?
1 何謂好的生活品質,其關鍵條件為何?
2 何種情境下,應該考慮換屋?
3 不同房屋消費者,應該如何賣屋?
4 生涯規畫與屋涯規畫應如何調和?
5 如何以房養老?

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